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激进的中交地产

(2020-01-04 10:40:24)

中交地产作为国务院指定的16家以房地产为主营业务的国有房企之一,2018 8 ,地产集团入选国务院国资委国企改革双百行动企业名单,是“双百行动”中唯一一家房地产企业,其还承载着混改的任务,改革创新是当前的重中之重。长期来看,如果新领导能真抓实干,还是很有前途。背靠中交这棵大树,拿地和融资优势非一般房企可比。

一、房产板块整合

中交地产发展情况并不突出,这与中交系地产业务繁杂,长期存在的同业竞争问题有着极大关系。除了中交地产,中交房地产集团旗下还囊括了中交房地产控股的绿城中国,被托管的中交置业,边缘化的中房集团,不涉足国内地产的中交海外地产,作为房地产开发金融支持平台的中交鼎信,鲜有曝光的北京联合置业等。

1、历史承诺。本公司将继续深入推进国有企业改革,落实国企改革“双百行动”部署,并以此为契机,在2021年底前,采取现金收购、换股并购或其他可行的方式逐步启动下属其他涉及房地产开发业务的企业与中交地产的深度融合。如违反承诺不能履约时,地产集团已承诺赔偿中交地产因此实际遭受的损失。

2、承诺不确定。如在2021年底前因上述整合方案未获相关公司董事会和/或股东大会审议通过,或整合方案未通过国有资产、证券监管等主管审批机关批准,或因宏观政策、境内外市场发生重大变化对方案实施产生重大不利影响等原因,造成本公司房地产业务板块整合工作无法顺利进行,本公司将积极采取区域划分、品牌区分、产品差异化等方式避免下属其他涉及房地产开发业务的企业与中交地产可能产生的同业竞争问题,并继续研究和制定其他可行的同业竞争解决方案。

3、实际操作中交集团真不厚道。中交房地产集团承诺过,中交房地产集团除绿城中国外,其它公司不新拿项目,结果今年中交置业,中交投资,中交房地产都在拿新项目,都造成了同业竞争。中交房地产集团的同业竞争是限制中交地产上市公司发展的主要原因!

4、中交集团正在推进房地产板块重组整合工作,中交房地产集团作为中交集团全面深化改革的试点单位,在满足相关法律法规以及监管机构规定的前提下,将推进所属房地产板块重组整合工作。赵晖离任的一纸公告,再次将中交系地产板块的整合大局拉到幕前。及至11日,李永前目前职位为中交房地产集团党委书记、法定代表人,同时被任为中交地产党委书记、公司总裁(法定代表人)。换而言之,李永前同时掌握了两家企业的最高话语权。值得注意的是,中交房地产集团新任董事长彭碧宏是财务出身,曾于中国保利集团有限公司任职近20年,参与主导了保利集团重组整合中航工业、中国轻工集团公司、中国工艺(集团)公司等众多关键案例。天时地利人和,中交系地产大整合迎来了一次新机遇。一位接近中交地产的人士告诉乐居财经,最近,中交地产内部对于整合的话题讨论得比较多,可能会把中交房地产集团下面的几家企业都整合到中交地产,包括中房,但具体整合方式则高度保密。该人士表示,李永前想把兄弟公司的销售额都归集到中交地产,旨在2020年实现500亿的业绩目标。

 

二、冲刺规模

中交地产本身来说,无论是发展规模还是发展速度,都有较好基础。在外界看来,背靠以基础设施综合服务商著称的大型央企,中交地产的优势十分明显:和地方政府的结合程度更高,集团本身是基础设施建造商,有条件并敏感的察觉到一些发展中城市的需求,且获取土地的资源比较便利,金融方面也有优势,因此,中交房地产集团董事长孙国强称“中交集团具备做地产的条件”。市值特别小,30亿市值干500亿到1000亿的事情。未来最大可能是中交地产和绿城中国一起你追我赶,顺利实现央企地产前三的目标,钱途不可限量。

1、与绿城中国两千亿规模相比,中交地产背靠央企巨头中交集团,即便在整合、资源加注的助力下,规模仍徘徊在百亿。中交地产近两年在主营业务布局上的突破,还是更依赖于收购华通置业与北京联合置业的两笔交易。近三年,整个中交系进入了人事调整密集期,大规模换血的背后,是中交集团房地产业务整合效果的不理想。中交集团希望迎头赶上中国海外发展00688.HK)、保利地产600048.SH)等地产龙头央企,其于2017年曾立下成为规模前三央企的军令状

2李永前试图将中交地产在中国房地产排名榜上与绿城并驾齐驱,进入千亿房企阵营,“2019年冲刺350亿,2020年冲刺500亿,2023年远在千亿之上。对于冲规模,李永前不仅选择了降低权益占比这一方式,中交地产还更改了计算口径,采取全口径合作。然而,在克而瑞《2019年中国房地产企业销售TOP200排行榜》上,中交地产256.7亿元排名第85位,李永前仍未完成2019全年350亿元的业绩目标。中交地产以343亿元位列中指2019全国房地产企业拿地金额TOP100排行榜第23位。克尔瑞的中交是集团,不是股份公司。280亿权益拿地是包含同业的中交投资和中交置业的,真实权益额远没有那么多。但不否认上市公司19年是积极拿地的,拿地的金额和对应的权益以及存货是支持今年流量冲500亿,权益250-300亿的。中交贵在央企背景小市值

3、杠杆优势。中交地产拥有国企融资优势,20192月,完成非公开发行公司债券“19中交01 首期7亿元,发行利率仅4.87%,期限三年;20196 月,公司信用评级上调至AA+。公司一年内到期负债38.6亿元,尽管长短债比高达1.80,有息负债结构较为合理,但是现金流承压,在手现金较少令其存在一定偿债压力。今年300亿融资额度+250-300合同负债+50亿应付各类款项,妥妥的600-650亿负债。今年完成500亿概率比较大。负债率上90%。杠杆具有双面性,优点是央企谈负债率健康没多大意义,死不了,更多的是杠杆弯道超车意义。前提是房价稳定,一旦房价下跌,就这杠杆净资产不够一年跌的。这就是为啥市场不待见的原因。看招蛇长期高估值,就是房价跌了,深圳的地皮也不愁卖。

4、地块结构。优势是前几年在重庆和长沙拿了好几块地,价格比较便宜,慢慢修,慢慢卖,好多销售金额还没有确认收入,所以今年和明年的报表都会比较好看。然而17年以来拿的地,地段位置都很一般,价格还不便宜,要快速增长,在央企的氛围下,谈何容易。。。

目的是重庆中交中央公园几百亩土地增值收益,金科是重庆地产老大,他应该知道那几百亩现在增值部分比中交地产市值还要高,其他白送。

 

三、积极提升品质。

1、这公司最大的问题是人的问题,同业竞争是次要的,中海和保利都有同业竞争。在绿城中国任职的5年时间里,李永前主要负责投资管理业务,20162018年,绿城中国新增土地项目由9个增长至37个。李比前几认都要强,风格老派保守,不抢地王,不盖楼王,任职企业超50家,战略眼光较好,这已经不是第一次在中交和绿城之间跳槽了。绿城今年的销售高增长和李总在时候的拿地有关,所以能力是经得起考验的。现在这个融资拿地、傍大佬合作、快速开发的套路,还是有希望冲规模的。地不贵、钱便宜,盈利也是可以预期的

2、今年7月,走马上任中交地产党委书记兼总裁的李永前,他是早年中交派驻到绿城的第一批高管。在绿城镀金五年,民企的市场化经营模式对他有潜移默化的影响,其管理思维变得更加开明,甚至可以与之前“民企改革先锋派”杨剑平相媲美。新官上任三把火,作为中交地产强硬派的代表人物,46岁李永前对组织架构率先开刀,推翻赵、耿时期的两级架构,重启中交地产的总部-区域-城市三级架构,内部也称之为虚拟三级架构。更为重要的是,中交地产2019年末开始筹备和探索“61”的非住宅新业务,即未来两到三年内实现落地高端养老项目、TOD项目、以城市更新方式落地的文创项目、中交产业园复制项目、物流地产项目、融资代建项目各一个,打造中交地产品牌。

3、到绿城中国去学习设计师、代建业务。1024日, 中交地产与龙湖集团签署战略合作协议,将在产品研发、产业嫁接、持有型物业运营、融资平台建设等领域展开合作。同时,其本身的央企招牌,将在一定程度上给金科控股的发展带来良好的资源。

4、中交地产今年拿地到开盘速度明显加快19年拿地都好几个开盘了。中交开始破天荒高周转,5-6月买的地,开盘不止一个了。只要有速度明年中交几乎85%的项目都会有开盘销售,这是效率,以前中交地拿贵就拖住不开盘了,李总来了把这些项目都合作开盘了,这是最大的进步。今年下半年明显推货速度加快,这在以前是看不到的。今年拿的地,托碧桂园的福,昆明的中交碧桂园映象美庐开了2万方而已舟山这个月开盘开始高周转了,当年拿地,当年开盘。其他都没有开盘?近期,为了消化前几年拿到的高溢价地块,中交地产开始积极拓展自己的朋友圈。1012日,中交地产为子公司长沙公司引进1名投资人,共同开发长沙县011号地块。9月底,中交地产为宁波美庐引进1名投资人,获得注资9000万元。

以前储备不少,但管理开发能力太差,地产公司如果效率慢的话,看见利润很高,但时间一拖长了就没利润了,中交拿了不少23线1万多的地,效率一慢下来,利息都能把利润吃完。所以能力最重要,看以前意义不大。截至期末,中交共储备50个项目,但在期内新开工的项目仅4个,除了大部分在建与竣工待去化的项目之后,一些项目还处于前期阶段。对于中交来说,拿下7块地与自身相比是较大的投入,但总体规模较小,以及较慢的去化与周转令其成功还难以一蹴而就。

 

三、业绩预测。

1、签约合同增长。

2017年全年实现合同签约金额119.11亿元,同比增长133%

2018年签约销售金额148.77亿元,同比增长24.9%权益只有90亿+.

2019年签约销售金额预估270亿,权益170亿左右,增长70%

2020年权益销售为230-250亿。增长40%左右。

2021年结合500亿流量目标,权益估计300亿左右,增长30%左右。

 

就算是5个点净利润,相对股价也很可观了,前面讲了李总正提升效率,提高净利润率。

3、净负债率。中交的净资产负债率已达到190%,别的激进企业更高,如融创、阳光城。中交三季度现金60亿,10月又大概搞了25亿销售额,还有20亿信托发行(在途),资金来源广泛,成本也低,平均6个点多一点。

4、财务资助项目,上市公司每年能有1.5亿左右放贷收益,基本有23个点利息差。这是普遍情况,非控股项目公司都是这么操作的,这是关联交易,要以市场价给资金到项目公司,这是上市公司的要求。

5、中交值多少?账上170亿预收。另外重庆中交公园,建面192万平,楼面价3200,卖价1.4-1.6万。权益70%。这个盘利润就是40亿左右。-------加上重庆漫交商住75万平,重庆商住共在建面积和竣工面积270万平米。成渝房价的上涨直接推高山城房价。重庆中央公园和漫交权益分别为71p%。将贡献净利润近百亿元. 成都天府新区中心广场上千亩新“天府公园”中的“中交大厦”建筑群。标志性建筑。从Roe,货值/市值,净资产负债率看。此货杠杆率可以排在地产股前三,杠杆率极高。权益销售/市值:5.5,预收款/市值 5.5,存货/市值:10,权益增速70%,综合融资利息6.5左右。地价/售价:40%5000地价,售价大概1.4万)。权益金额/市值,预收/市值基本是两市最高地产了。这些指标在地产股里面算非常不错了。

 

四、其他

1有意压低利润率。6-9月结算了28亿,结算的毛利率仅15%。估计就是李授意弄的假账,按照结算的项目推算,毛利率不可能这么低。收入不好弄假,估计作假的是成本。3季度主要结算的是高淳的中交荣誉,这是个大盘,可能是把整个地块发生的成本都算到3季度交付的地块中去了。根据买地的价格和实际售价均价,所有的结算均价评估是没有一个低于20%的。绝大部分都在25-35%之间。这个报表假的不能再假了。中交地产10月份几个项目销售情况:重庆中交中央公园4.4亿,长沙中交中央公园6.3亿,宁波中交雅郡6.8亿,北京中交富力樾熙府8.2亿。全月估计35+亿。很多项目竣工交房,但是没有结算,人为压低半年度利润,估计和人事变动有关,比如宁波的中交君玺项目。中交实际净利率是很高的,只不过报表是乱编的。地价/售价大概是4000/13000左右。而且这公司会配合庄家释放或者减少利润。

2、这货预收款比较高,很多放在合作项目别人帐上。比如三季度就放了20—30亿预售款在合作公司账上。实际是超过200亿预收款了。高额预售款会导致1920的实际结算金额大于1718年的签约额(比如今年结算额135亿大于17年的大概115亿。)

3108日,长期持有中交股票的第三大股东湖南华夏投资集团有限公司(下称“湖南华夏集团”)及其一致行动人彭程,计划将共同持有的3848万股中交地产股票,减持3192万股,占总股本比例的5.97%。华夏集团持有中交地产股份时间很长,并且不断处于减持中,这表明了其对中交地产未来长期投资并不看好。

 

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